下午察:华南城违约 国资不兜底了

2024-02-27| 发布者: 尹端木| 查看: 36 |原作者: 迪拜网

背靠深圳国资的华南城地产的美元债务违约。华南城的单一最大股东,隶属深圳市国资委的特区建发集团,可能面临华南城海外债权人的诉讼。路透社上个星期五(2月23日)引述四名匿名消息人士报道,华南城的债权人组成了 ...

背靠深圳国资的华南城地产的美元债务违约。华南城的单一最大股东,隶属深圳市国资委的特区建发集团,可能面临华南城海外债权人的诉讼。
路透社上个星期五(2月23日)引述四名匿名消息人士报道,华南城的债权人组成了一个特别小组,准备针对特区建发集团向香港法院提起诉讼,要求偿还债务。
如果真的起诉,这将是中国2021年房地产行业陷入危机以来,首次有国资股东被起诉。

  
 
此前,华南城地产未能支付一笔2月9日到期的美元债券1125万美元(1512万新元)的本金,债权人认为华南城已经违约。
债权人是基于特区建发向华南城提供的“维好协议”(keepwell provision)发起诉讼。这项协议中,母公司承诺为债券发行的子公司提供流动性支持,也是近年中国企业在发行离岸债券时常用的信用增级机制。
海外投资人格外关注华南城的违约处理,一方面好奇国资背景的房企与纯民营开发商相比,在债券偿还的表现上会有何不同;另一方面则是希望了解维好协议的效用究竟如何。一些投资人甚至已经认为,违约房企“躺平”,有钱也不会优先还外债。
换言之,如果背靠国资、有维好协议,都无法阻止违约,人们将对中资房企进一步失去信任,其在海外发行债券的难度大大增加。
最早获得国资支持的房企
2002年,以珠宝起家的潮汕商人郑松兴联合同乡,共同出资成立华南城,起家于深圳,主要业务为开发、经营大型综合物流及商品交易中心。2009年,华南城赴港上市,在业界被称为产业地产“一哥”。


  华南城成立于2002年,主要业务为开发、经营大型综合物流及商品交易中心,后来也开始涉足住宅地产。图为广西南宁华南城好百年家居。(互联网)
 
华南城在产业地产领域奠定地位后,也开始发展住宅物业,在各地华南商贸城附近配建不少住宅,并在2020年成功跻身中国房地产销售额百亿企业排行榜。
但在2021年,与多家中国房企相似,华南城的住宅和物流商贸业务都遭受冠病疫情和融资收紧的打击,当年上半年营收同比降低接近五分之一。华南城开始出售物流仓储资产以及启动城市更新项目等举措纾困。
2021年最后一天,华南城公告,特区建发集团充分认可华南城支持实体经济可持续发展的业务模式,华南城的主业与政府支持实体经济增长的政策一致,因此同意出资认购股份,持股比例达到29.28%。
不过,有国资支持,也不能高枕无忧。去年12月,华南城同债权人商议,申请五笔境外票据展期,仅有一笔获得展期。今年2月9日,华南城公告,该公司无法支付应在2月9日和2月12日分别支付的一笔美元债券本金付款,以及另一笔美元债的利息。
华南城的公告说,因外部因素变化,公司销售不及预期,现金流只能保证日常经营所需,公司的流动资金日趋紧张,在债务上面临非常大的还本付息压力。
公告也说,公司自2022年以来采取各种积极措施,并成功将境外美元债进行几次展期,但公司经营以及资金状况未能及时改善,无法偿还相应的强制赎回金和利息,故将导致2024年10月票据和2024年4月票据发生违约。
恶意逃债?国资:不会兜底
在投资人眼中,华南城的上述公告等于宣告“躺平”、“就不还了”。在提起诉讼的消息之前,华南城部分债权人发布公开信,控诉华南城和特区建发是“恶意逃债”一事,就已在坊间流传。
据蓝鲸财经透露,债权人还向华南城及特区建发集团发布公开信,指出华南城账上还有13亿元人民币(2.47亿新元),特区建发也已准备好收购相关产业的定金,因此并非没有能力安排偿还到期的美元债券1125万美元的其他本金利息,而是想趁机恶意逃债。
债权人称,特区建发因维好协议,对华南城负有提供资金流动性的责任。
路透社引述一名持有华南城债券的投资人说:“国企提供的维好协议给了像我一样的投资者很大的信心入局。”
但据《中国房地产报》报道,在最近的债权人会议中,特区建发代表却称:“维好协议无效。”报道称,对于债务,特区建发自始至终的表态,都是希望华南城通过市场化的方式化债,也就是不会为其兜底。
想必对这样的表态,投资人无奈的同时,也只能通过法律手段做出一些努力。
汇生国际资本总裁黄立冲指出,在中国法律实践中,维好协议尚未被明确规定为法律效力的具体框架,当中所承诺的保持发债主体的良好运营以便如期偿付债券本息,更多是一种道德标准的协议,并非代为清偿债务。
救项目不救企业
观点网引述观察人士指出,在地产行业已进入深度调整的当下,深圳国资处置地产项目、企业风险集中在对项目的盘活纾困上,考量的是以项目为中心。
这意味着,在救市的过程中,重点仍然是保交楼项目,以及响应政策方向的旧房和城中村改造项目。


  中国今年开年房地产销量平淡。根据克而瑞公布的1月房地产市数据,新房供求两淡、环比降幅均超四成。图为1月5日,购房者在北京一售楼处了解楼盘信息。 (中新社)
 
事实上,中国政府从1月26日推出的“白名单”计划,是对房地产政策的重大改变,但也明确是为具体的房地产项目提供融资,并非直接企业贷款。企业自身的外债,仍需企业自身来承担,这对债权人,尤其是海外债权人而言,并不是什么好消息。
即便是一些已成功重组债务的房企,仍有二次违约风险。据21世纪经济报道,许多重组债务的企业仍因销售不佳而挣扎。例如中国奥园,2023年权益口径销售额92.4亿元人民币,同比下降50%,但该公司的美元债高达61亿美元,销售额难以成为偿债的主要来源。
这也让中国房地产债券的投资价值降到低点。房地产咨询机构克而瑞的数据显示,2023年,中国房企境外发债规模约93亿元人民币,同比大降90%。该机构指出,中国房地产海外债基本上已处于冻结状态。
美元债一度是中国企业的重要融资渠道。2020年,中国收紧房地产融资政策时,几乎所有房地产企业、城投公司都转向海外市场发行美元债。中资美元债发行规模在2020年达到阶段性高峰的2268亿美元,但2023年这个数据降到866.43亿美元。
当前中国房地产有了政策引导的新融资,项目得以继续推进,并不悲观。但对于海外债权人而言,新房销售未见起色,在海外融资渠道收缩的情况下,房企还没到真正回血的时候,他们要拿回投资收益,或再掏出钱投资,恐怕都很难。

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